Всё должно быть по закону

К нам в редакцию обратилась жительница дома № 21 по ул. Короленко Т. П. Коробова. До выхода на пенсию она стояла на страже закона, чтобы соблюдались требования государственных стандартов в сфере производства на территории Уссурийска и Приморского края.

Вот и теперь Тамара Петровна замечает многие нарушения в вопросах реформы ЖКХ, а потому желает предостеречь доверчивых граждан, собственников общего имущества многоквартирных жилых домов, от самых характерных ошибок в ведении дел, чтобы не обжечься в дальнейшем.

НА ЧЕМ СОБСТВЕННИКИ МОГУТ ПОГОРЕТЬ?

Какие вопросы автор письма в редакцию считает самыми злободневными? Вот что, в частности, она пишет:

- Часто ли мы задумываемся о том, кому доверяем наши деньги – сборы платежей за содержание многоквартирного дома, его текущий ремонт, а теперь еще и на капитальный?

Мы еще до конца не поняли, насколько важно для каждого собственника состояние общего имущества дома. Оно, как и сама квартира, - капитал каждой семьи, который возрастает или обесценивается в зависимости от того, какой уход и какие улучшения обеспечивает орган управления дома.

Стареет дом - и автоматически снижается цена за каждый его квадратный метр жилой площади. Стоит сделать капитальный ремонт кровли, внутренних сетей, благоустроить дворовую территорию – и цена квартир сразу резко возрастает. Ведь повышается степень надежности всего здания, его конструкций и более комфортными становятся условия проживания в нем.

К примеру, сравните состояние пятиэтажек по ул. Беляева сейчас и 7-10 лет назад. Дома просто «помолодели». На многих появились шатровые кровли. Заменены козырьки над металлическими входными дверями в подъезды. На лестничных маршах выполнен косметический ремонт. Во дворах появились цветочные клумбы, скамейки, малые архитектурные формы, сделанные руками самих жильцов из бросовых автомобильных шин.

Все это хорошо. Но загляните в подвалы и вы увидите, что некоторые из них залиты фекалиями, водопровод, запорная арматура и электропроводка на ладан дышат.

Проблем еще очень много. Решать их надо незамедлительно, чтобы сохранить дома от дальнейшего разрушения. Кто это будет делать? Только мы с вами, собственники общего имущества многоэтажек.

САМОСТОЯТЕЛЬНО ЛИ ХОЗЯЙСТВУЕМ?

Наш дом еще три с половиной года назад выбрал ТСЖ в качестве наиболее эффективной формы управления. Но кто нас обучал ведению общего хозяйства?! Никто. Вот и пошли путем проб и ошибок.

Возьмем протокол № 1 общего собрания собственников, на котором 23 декабря 2010 г. предполагалось голосование за переход от управляющей компании к ТСЖ как к форме самостоятельного управления многоквартирным жилым домом (МКЖД). Тем более из федерального фонда реформирования системы ЖКХ в то время именно товариществам собственников жилья была обещана существенная финансовая помощь.

Собрание принимало устав ТСЖ, выбирало руководящий орган – правление, а также его председателя и ревизионную комиссию. К протоколу прикладывался документ с результатами голосования. И что мы видим? Предоставив собственникам листы для сбора подписей, секретарь собрания или его председатель, видимо, не четко указали очередность колонок, где предстояло поставить подписи.

Из-за путаницы оказалось, что два человека расписались за ТСЖ и одновременно воздержались. Еще по одному из голосований пятеро воздержалось, а в протоколе общего собрания указано, что все присутствующие единогласно поддержали этот вопрос. Причем многие из них, ставя подписи, указали не все данные о себе, которые требует жилищное законодательство.

Случись что – такой протокол признают недействительным, как и полномочия выборных органов. Если, не дай бог, нужно будет обратиться в суд, то собственники жилья заведомо проиграют, ведь ответственность несет только тот, кто избран по букве закона.

СКОЛЬКО СТОИТ ДОВЕРИЕ?

Вопрос второй: кому мы доверяем вести дела дома? В том же протоколе общего организационного собрания в качестве кандидата выдвинули жительницу дома, которая тогда не была и теперь не является собственницей квартиры, а лишь наниматель муниципальной жилой площади, находящейся в доме № 21 по улице Короленко.

Я ничего не имею против этой женщины. Но куда смотрели собственники? Видимо, доверились тому, кто рекомендовал ее. Он тоже не собственник дома, а сторонний человек – генеральный директор ООО «ДомУК» С. А. Пешехонов.

Пусть общее собрание не знало положений Жилищного кодекса РФ. Но почему налоговая служба, которая работала с ней как с заявителем по поводу регистрации ТСЖ и руководителем юридического лица, не разобралась и упустила этот момент?

Эта женщина имела право возглавить правление товарищества, если бы ее назначили на эту должность в качестве наемного работника и выплачивали жалование из той части платежей, которая предназначена на содержание общего имущества дома. Но в нашем случае за председателя правления ТСЖ проголосовали как за равноправного члена этого выборного органа. Это большая ошибка – опять не соблюдены требования закона. В случае чего собственники дома могут остаться не у дел.

К тому же не соответствуют правовым нормам документы от 4 марта 2011 года, в которых значится, что собственники дома проголосовали за то, чтобы с 1 марта 2011 года выплачивать председателю правления ТСЖ ежемесячно по 132 рубля с каждой семьи. Эти сборы назвали зарплатой за добросовестное отношение к управлению домом. Получилась сумма 7701 рубль в месяц.

И опять-таки предложение о вознаграждении поступило не от кого-то из собственников МКЖД, а от стороннего человека – коммерческого директора ООО «ДомУК» С. А. Пешехонова. Да и подписи стоят не под самим решением общего собрания, а на отдельном листке, на котором не указано, под чем подписались люди. А у многих из них при этом не указаны даже инициалы, не говоря об именах-отчествах и остальных сведениях.

ЗАЧЕМ НАМ ПОСРЕДНИКИ?

Третий вопрос касается взаимодействия с поставщиками коммунальных ресурсов и услуг. В ТСЖ нет специалистов, которые смогли бы профессионально взаимодействовать с ними. А потому председатель ТСЖ «Короленко, 21» и заключил временное соглашение о том, что управлять домом поручено ООО «УЖИК» в лице его генерального директора М. С. Лахмана.

И в этом документе допущены нарушения жилищного законодательства. Во-первых, «УЖИК» почему-то решил категорически запретить собственникам МКЖД обращаться по поводу предоставления коммунальных услуг к другим поставщикам. Во-вторых, на перечисленные услуги не указаны тарифы. В-третьих, помимо смет на выполненные работы собственникам вменили в обязанность оплачивать работу генерального директора общества с ограниченной ответственностью «УЖИК», его бухгалтера, дворника. А недавно было заявлено, что нужна еще одна оплачиваемая собственниками жилья штатная единица. Это бухгалтер по выполнению финансовых операций по перечислениям средств на капитальный ремонт нашего многоквартирного дома. Получается, что один человек не управится со всеми перечислениями от полусотни собственников жилья. Ведь в нашем доме всего 59 квартир. К тому же несколько из них принадлежат муниципалитету, откуда деньги поступают за всех нанимателей сразу. Требования подрядчика по штатным единицам и зарплатам не имеют законной силы и рассчитаны на тех, кто до конца не изучил Жилищный кодекс РФ и все его изменения.

НЕ ВСЕ РАБОТЫ ВЫГОДНЫ ПАРТНЕРАМ

Хочу обратиться ко всем собственникам не только нашего дома по ул. Короленко, 21, но и ко всем остальным законным обладателям квартир и общего имущества МКЖД.

Уважаемые собственники жилья! Мы с вами живем в другое время, чем 20 лет назад, когда в вопросах ЖКХ целиком полагались на государство и могли требовать от него предоставления всех необходимых услуг. Сейчас все по-другому. Мы и владельцы, и защитники своих общих жилищ, их кровель, подвалов, стен, лестничных клеток, а также «начинки» наших далеко не новых многоквартирных домов.

Взять, к примеру, водопровод или систему сброса стоков. В одном из ближайших домов по улице Беляева, где нет ТСЖ, собственники поручили частной организации «ДомУК» управлять своим совместным имуществом. Общее собрание решило выполнить капитальный ремонт внутренней системы канализации. Однако и после замены чугунных труб более долговечными синтетическими подвал продолжает заливать дурно пахнущими стоками.

Вот что настораживает: всякий раз в такой ситуации приходится вызывать дежурную службу этой компании, чтобы она снова и снова избавляла население от нечистот, скопившихся под домом, и на подобные аварийные работы уходят все новые суммы денег собственников, предназначенные на текущий ремонт жилья. Каково?!

Возможно, управляющие организации и другие партнеры могут прилично зарабатывать на некачественных ремонтах, выполненных ими или субподрядчиками, которых они же пригласили. Пусть я ошибаюсь, но складывается впечатление, что управляющим организациям проще осваивать наши накопившиеся платежи на аварийных работах, чем на восстановительных. К тому же на выполнение ремонта надо получить решение общего собрания собственников, а с недавнего времени требуется еще и выиграть у конкурентов аукцион…

Вернемся к залитому подвалу одного из домов по улице Беляева. Независимая экспертиза, к которой пришлось обратиться по данному поводу, сделала вполне определенный вывод: монтажные работы по замене труб внутридомовой системы канализации выполнены с отклонением от строительных и технических норм. Иными словами, допущен брак.

Пришлось сделать запрос по поводу сметы затрат. Как только придут результаты, предстоит защищать интересы собственников, оказавшихся в беде.

В доме по улице Короленко, 21 компания по договору субподряда недавно капитально отремонтировала внутреннюю систему подачи холодной воды. Кто подписал акт приемки выполненных работ? Была ли данная комиссия компетентной? Ответы на эти и остальные вопросы еще предстоит получить. Ведь надеяться на тех, кто по договору не несет ответственности за долговечность дома и его состояние, не приходится.

ДЕНЬГИ И НЕРВЫ СБЕРЕЖЕМ

Спрашивается, зачем собственникам МКЖД вообще нужны посредники в деле сохранения и эксплуатации общего имущества? Лишние «рты» у нашей «кормушки» да и только! У кого-то есть опасение, что без аварийно-технической службы мы не сможем прожить. Но такая команда даже не понадобится, если на собранные платежи и участие в программах поддержки ЖКХ привести дом в порядок, бережно к нему относиться и не допускать аварийных ситуаций. Содержать «аварийку» – слишком дорогое удовольствие. За каждый вызов слесаря-сантехника или электромонтера компания-посредник снимает несколько тысяч рублей! А потом удивляемся, почему на счете дома пусто?

ТСЖ «Короленко, 21», как нам сообщили, оказалось на грани банкротства. Собственникам заявили, что денег на счете нет. А потому со всех дополнительно собрали крупную сумму на капитальный ремонт водопровода в доме. В полном объеме - более 1,8 миллиона рублей. Почему не удалось в этом году войти в целевую программу государственного софинансирования? Ведь она действует в УГО до 2015 года, а то и дольше.

К какому выводу хочу подвести читателей, почти каждый из которых является собственником общего имущества своего МКЖД? По-моему, стоит смелее браться за самостоятельное ведение дел в своем доме. Наших платежей, за которые приходится содержать целую команду посредников, вполне хватит на прямых исполнителей работ. А еще – на независимых экспертов. Они профессионально и непредвзято оценят качество конечного продукта, а в случае брака потребуют от подрядчиков устранить его. Сколько денег и наших нервных клеток при этом нам удастся сберечь! А главное – улучшим условия проживания.

От редакции:

Рачительно использовать собранные платежи на содержание общего имущества дома и его текущий ремонт научились собственники соседних домов по ул. Короленко, 15 и 23. Как отметила одна из активистов, стоило жильцам перейти на самостоятельное ведение дел, как дома преобразились. Более благоустроенными стали и дворовые территории. Многие жильцы засучили рукава и без подсказок разбили клумбы, обнесли газоны и детские площадки аккуратными деревянными изгородями, покрасив их. Теперь любо-дорого посмотреть! По мнению активистов, люди стали подходить к общему имуществу разумно, по-хозяйски! А ведь это главная цель реформы ЖКХ!

Татьяна РОМАНОВА